Es la escena clásica del verano: bajas con tu toalla buscando un momento de paz en la piscina de tu comunidady te encuentras con que no hay sitio ni para extender la toalla. ¿El motivo? El vecino del 3º ha decidido invitar a sus primos, a los amigos de los primos y, ya de paso, al equipo de fútbol sala.
Te preguntas indignado/a: "¿Tengo que aguantar esto? ¿Pago mis gastos de comunidad para que disfruten gratis personas que no viven aquí?"
Hoy te explicamos qué límites existen en el uso de las zonas comunes y qué herramientas tiene tu comunidad para evitar abusos, basándonos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil.
¿Mi casa es mi castillo (y la piscina también)?
A menudo, los propietarios piensan que, al ser dueños de una parte del edificio, tienen derecho ilimitado sobre las zonas comunes. "Si yo pago la comunidad, yo invito a quien quiera", es la frase típica. Pero la realidad legal es distinta.
El Código Civil (artículo 394) establece un principio básico para la convivencia: cada propietario puede usar las cosas comunes, sí, pero siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás propietarios utilizarlas.
Es decir, tu vecino tiene derecho a invitar a alguien, pero si sus 10 invitados ocupan toda la piscina e impiden que tú (que eres quien paga el mantenimiento) te bañes, están vulnerando tu derecho. Ese uso excesivo rompe el equilibrio legal.
La solución: Las Normas de Régimen Interior
Si en tu comunidad no hay nada escrito sobre invitados, es difícil prohibir la entrada a alguien puntual. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal nos da una herramienta poderosísima en su Artículo 6: las Normas de Régimen Interior.
A diferencia de los Estatutos (que son muy difíciles de cambiar porque requieren unanimidad), las normas de régimen interior sirven para regular la convivencia y el uso de los servicios. Lo mejor es que para aprobarlas basta con la mayoría de los propietarios en una Junta.
¿Qué podéis regular aquí para evitar el "efecto hotel"?
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Límites de aforo: Fijar un número máximo de invitados por vivienda (ej. 2 pases de invitado por piso).
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Prohibiciones: Vetar la entrada de no residentes si no están acompañados físicamente por el propietario.
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Horarios: Restringir el uso de invitados a ciertas horas de menor afluencia.
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Sistemas de control: Implementar pulseras o fichas de acceso.
¿Y si el vecino pasa de todo?
Si ya tenéis normas aprobadas y el vecino se las salta, o si hace un uso tan desproporcionado que daña las instalaciones, la ley se pone seria.
El Artículo 7.2 de la LPH prohíbe realizar actividades que contravengan las normas o resulten dañinas o molestas para la finca. Un uso masivo y constante que genera ruido, suciedad y desgaste extra entra en esta categoría.
El camino a seguir sería:
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El aviso amistoso (Requerimiento): El Presidente debe pedir formalmente al vecino que cese en su conducta.
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La vía judicial: Si persiste, la Junta puede aprobar iniciar una acción de cesación. El juez podría llegar a privar al propietario del uso de la piscina temporalmente.
Resumen: Sentido común y regulación
No se trata de prohibir que tu vecino invite a su hermana a pasar la tarde. Se trata de evitar el abuso. Las zonas comunes se mantienen con el dinero de todos, y la prioridad de uso siempre debe ser para los residentes.
¿Nuestro consejo? No esperéis al conflicto en pleno agosto. Revisad ahora si tenéis normas de régimen interior actualizadas. Es la forma más barata y sencilla de asegurar que haya sitio para todos.
¿Te ha quedado alguna duda sobre tu comunidad?
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