Alguna vez habras escuchado en una reunión de vecinos la frase: "¡Que lo arregle el administrador, que para eso le pagamos!". O quizás te ha tocado ser Presidente y sientes que tienes que saber de fontanería, leyes y contabilidad de la noche a la mañana.
Es muy común confundir los roles dentro de una Comunidad de Propietarios. ¿Quién toma las decisiones? ¿Quién paga las facturas? ¿Quién da la cara ante una demanda?
Hoy vamos a desenmarañar este lío para que sepas exactamente a quién llamar (y a quién no) cuando surja un problema en tu edificio.
El Presidente: La cabeza visible (y legal)
El Presidente es la figura más importante a nivel legal. Ojo: solo puede ser Presidente un propietario. No puede serlo un inquilino ni alguien ajeno a la comunidad.
Sus funciones principales son:
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Representación total: Es quien representa legalmente a la comunidad, tanto en juicios como fuera de ellos, en cualquier asunto que la afecte.
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Convocar Juntas: Es el encargado de llamar a los vecinos a reunión.
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Exigir el cese de actividades molestas: Si un vecino hace ruido o actividades prohibidas, el Presidente es quien debe requerirle que pare.
Es un cargo obligatorio (aunque se puede solicitar relevo al juez por causas justificadas) y suele durar un año, salvo que los estatutos digan otra cosa.
El Administrador: El motor de la gestión
Aquí viene la gran confusión. El Administrador no es el "jefe" de la comunidad, es un profesional contratado para gestionar el día a día. A diferencia del Presidente, es muy recomendable que el administrador sea una persona con cualificación profesional, es decir, un Administrador de Fincas colegiado.
Sus tareas son "ejecutivas" y técnicas, reguladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
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Velar por el buen estado de la casa y sus instalaciones.
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Preparar el plan de gastos (presupuesto) y proponer cómo pagarlos.
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Atender la conservación de la casa y, si hay una urgencia, mandar repararla dando cuenta inmediata al Presidente.
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Ejecutar los acuerdos de la Junta, realizar los pagos necesarios y cobrar los recibos a los vecinos.
En resumen: El Presidente ostenta el cargo legal, pero el Administrador hace el trabajo técnico y administrativo.
La Junta de Gobierno.
Aunque el Presidente y el Administrador son los protagonistas, la comunidad tiene más actores que forman los órganos de gobierno:
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El Vicepresidente: Su existencia es facultativa (opcional). Su función es sustituir al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, y asistirle en sus funciones.
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El Secretario (El notario de la comunidad): Custodia los libros de actas y guarda los documentos importantes durante 5 años. A menudo, el cargo de Secretario y Administrador lo ejerce la misma persona (el Administrador de Fincas).
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La Junta de Propietarios: Es el órgano supremo. Es quien nombra a los cargos, aprueba las cuentas, los presupuestos y decide sobre las obras.
¿Quién tiene la responsabilidad?
Esta es la clave para entenderlo todo:
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La Junta de Propietarios es quien toma las decisiones (vota sí o no a una derrama, a una obra o a un presupuesto).
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El Administrador es quien ejecuta esas decisiones (llama al albañil, gira los recibos).
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El Presidente es quien representa esas decisiones (firma el contrato con la constructora).
Si el administrador se equivoca en las cuentas, es su responsabilidad profesional. Pero si la comunidad decide no arreglar una cornisa y esta se cae, la responsabilidad es de la comunidad por no haber aprobado la obra necesaria.
Conclusión
Una comunidad funciona cuando cada uno conoce su papel. El Presidente no tiene por qué saber de leyes (para eso está el Administrador), y el Administrador no puede tomar decisiones unilaterales sin la Junta.
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