Guía fácil del IVA y las obligaciones fiscales de tu comunidad de propietarios

Seguro que te suena la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la cuota de la comunidad, pero ¿qué hay de Hacienda? ¿Tiene mi comunidad las mismas obligaciones que una empresa?

Esta es una de las preguntas más comunes que recibimos en la administración de fincas. Tendemos a pensar que una comunidad de vecinos es una entidad "sin ánimo de lucro" y que, por lo tanto, está exenta de todas las obligaciones fiscales. ¡Error! Aunque su naturaleza es especial, sí tenemos deberes con la Agencia Tributaria (AEAT).

Aquí desgranamos, de forma clara y práctica, cuáles son las obligaciones fiscales de tu Comunidad de Propietarios en España, poniendo la lupa en el temido IVA.

1. La Naturaleza Fiscal de tu Comunidad: ¿Empresa o Vecindario?

Técnicamente, una Comunidad de Propietarios es lo que Hacienda denomina una "entidad sin personalidad jurídica". Esto significa que:

1. No son S.L. ni S.A.: No tienen fines de lucro y su propósito es gestionar los elementos comunes del edificio.

2. No suelen ser contribuyentes de Impuesto de Sociedades (IS): En general, no tienen que tributar por los ingresos que reciben de los propietarios (las cuotas ordinarias y derramas).

 La comunidad actúa como un consumidor final en sus gastos habituales (luz, agua, mantenimiento, limpieza). Pero la cosa cambia cuando realiza actividades económicas.

2. El IVA en la Comunidad: Soportar vs. Repercutir

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es el tributo que más confusión genera. Tenemos que diferenciar dos situaciones:

A. El IVA Soportado (Tus Gastos Diarios)

Este es el IVA que tu comunidad paga cuando compra un servicio o un bien.

Gasto ComúnTipo de IVA Aplicado Normal (Limpieza, Administrador, Mantenimiento Ascensor, Suministros)21% (Tipo General) Obras de Renovación y Reparación: 10% (Tipo Reducido)

¡Atención, Obra con IVA Reducido!: Para que una obra de rehabilitación o renovación (electricidad, iluminación, ascensor, bajantes, fontanería, etc.) se facture al 10% de IVA, debe cumplir ciertos requisitos, como que formen parte de un proyecto global de rehabilitación cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo. 

¿Puede mi comunidad desgravarse el IVA?: No, en general, no se puede. Dado que la comunidad no es un sujeto pasivo de IVA (no se dedica habitualmente a actividades económicas), el IVA que paga es un coste más del servicio. No se presenta el Modelo 303 (trimestral de IVA) para recuperar ese dinero.

B. El IVA Repercutido (Tus Ingresos por Alquiler)

Aquí es donde la comunidad se convierte en un sujeto pasivo y debe cobrar e ingresar el IVA a Hacienda.

Esto ocurre cuando la comunidad realiza una actividad económica lucrativa con sus elementos comunes. Los dos ejemplos más comunes son:

• Alquiler de azotea para antenas de telefonía móvil o publicidad: Debes emitir factura con IVA y retención (si aplica).Presentar Modelos 303 (trimestral) y 390 (resumen anual).
• Alquiler de un local o espacio común (no vivienda).Sujeto a IVA.Presentar Modelos 303 y 390.

Excepción!!! Si la comunidad alquila una vivienda de su propiedad (p. ej., la antigua portería) a un particular como vivienda habitual, esta operación está exenta de IVA.

3. Las 3 Obligaciones Fiscales Imprescindibles

Independientemente del IVA, hay tres obligaciones que casi todas las comunidades en España tienen que cumplir:

1. El NIF/CIF (Obligación Censal)

Parece obvio, pero es el punto de partida. Toda comunidad necesita un NIF (H0000XXXX) para poder contratar servicios, recibir facturas, abrir una cuenta bancaria y relacionarse con Hacienda. Se obtiene presentando el Modelo 036 o 037.

2. Retenciones (Modelos 111 y 190)

Cuando la comunidad paga a ciertos profesionales independientes, debe actuar como retenedora.

• ¿A quién hay que retener? A profesionales que te emiten factura con IRPF ( un abogado, un arquitecto técnico, un asesor fiscal...).

• ¿Qué modelos presentar?

  • Modelo 111: Ingreso trimestral de las retenciones practicadas.

  • Modelo 190: Resumen anual de estas retenciones (se presenta en enero).

• Importante: Hay que entregar un Certificado de Retenciones a los profesionales a final de año para que puedan hacer su declaración de la Renta.

Ejemplo: Contratas a un abogado para impugnar un acta. El abogado te factura 300 € + IVA - Retención. La comunidad paga al abogado los 300 € + IVA - Retención, y el importe de la Retención la Comunidad lo paga directamente a Hacienda mediante el Modelo 111.

3. Declaración Anual de Operaciones con Terceros (Modelo 347)

Esta es la declaración informativa que más dolores de cabeza da, pero es fundamental para la transparencia fiscal.

• ¿Qué es?: Es una lista que envías a Hacienda informando sobre todas las personas o empresas (proveedores y clientes) con las que tu comunidad ha tenido operaciones que superen los 3.005,06 € anuales (IVA incluido).

• ¿Cuándo se presenta?: Anualmente, durante el mes de febrero, con los datos económicos del año anterior.

• Objetivo: Cruzar datos. Hacienda comprueba que lo que tú declaras es lo mismo que declara tu proveedor o cliente.

4. Consejos Prácticos de tu Administradora de Fincas

El objetivo de conocer estas obligaciones es evitar sustos y sanciones. Un incumplimiento puede acarrear multas importantes.

1. Certificado Digital, ¡Imprescindible!: Desde hace años, la comunicación con la AEAT es telemática. Tu comunidad necesita un certificado electrónico válido para acceder al buzón de notificaciones. Si no lo haces, la notificación se da por recibida a los 10 días y puedes perder plazos cruciales.

2. Organiza la Contabilidad: Asegúrate de que tu administrador de fincas (o el que contrates) lleva un control exhaustivo de todas las facturas y pagos, especialmente de aquellos proveedores que superan el umbral del Modelo 347.

3. Consulta la Ley para Obras: Si vas a realizar obras grandes, consulta siempre con un profesional (administrador o asesor fiscal) para asegurar que se aplica el tipo de IVA correcto (21% vs. 10%) y evitar problemas futuros con el contratista y Hacienda.

En resumen: Tu comunidad no es una empresa, pero sí es una entidad con responsabilidades fiscales. Cumplir con los plazos de las Retenciones (Modelos 111/190) y el Modelo 347 (operaciones con terceros) es lo más importante para la mayoría. Si además tenéis ingresos extra (antenas, publicidad), ¡a declarar el IVA se ha dicho!