Vivir en comunidad es una maravilla, pero también implica lidiar con decisiones compartidas y, a veces, con algún que otro quebradero de cabeza. Como vuestra administradora de fincas, mi trabajo es simplificaros la vida y asegurar que todo se rija por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Vamos a repasar los tres conflictos más comunes y, lo que es mejor, las soluciones legales que tiene vuestra comunidad.
1. El Dilema del Moroso: ¿Qué Hago si Mi Vecino No Paga?
La morosidad es, sin duda, el problema que más desequilibrio financiero y frustración genera. Cuando un vecino no paga, el agujero lo cubrimos entre todos.
El Problema:
Un propietario acumula deudas y la comunidad se resiente: no se pueden acometer obras, el fondo de reserva baja y el ambiente se tensa.
La Solución Legal (Amigable pero Firme):
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 21.1) da margen a la Junta de Propietarios para ser disuasoria:
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Privación del Uso de Instalaciones Recreativas: La comunidad puede acordar que el propietario moroso no pueda usar servicios o instalaciones recreativas de las que disfruta toda la comunidad, como la piscina, el gimnasio o las pistas de pádel. Ojo, esta medida no puede afectar nunca a la habitabilidad (no se le puede cortar el agua o la luz del piso).
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¿Y si es un Inquilino? ¡Sí! Si el moroso es el propietario que tiene el piso alquilado, esta medida es igualmente aplicable a su arrendatario. El inquilino deberá reclamar después al propietario por los daños y perjuicios, pero la comunidad está protegida.
La mejor manera de solucionarlo es actuando con rapidez, avisando formalmente y, si es necesario, acudiendo a la vía judicial que la ley nos facilita.
2. Obras Necesarias: Cuando Toca Pagar Sí o Sí
Las obras son el segundo gran foco de conflicto. ¿Estoy obligado a pagar la obra del portal si mi piso es interior? ¿Tengo que dejar entrar al fontanero si creo que mi bajante aún aguanta?
El Problema:
Dos escenarios comunes: 1) Un propietario se niega a pagar una obra grande. 2) Un propietario se niega a permitir el acceso a su vivienda para ejecutar una reparación.
La Solución Legal (Obras de Conservación):
La LPH es muy clara: Las obras necesarias para la adecuada conservación y mantenimiento del inmueble (por ejemplo, cambiar unas bajantes viejas, reparar una fachada o sustituir un ascensor) son obligatorias para todos los propietarios.
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No Puedes Negarte: Si la Junta aprueba una obra que entra dentro de la obligación de conservación, todos los propietarios están obligados al pago, incluso si has votado en contra.
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Acceso Obligatorio: Si la obra de un elemento común (como una tubería o un pilar) requiere entrar en tu piso o local para ser reparada, estás obligado a permitir el acceso. Si te niegas, la comunidad puede tomar medidas legales para forzarlo, asumiendo tú los costes del proceso.
3. Servicios Comunes: El Quorum para los Cambios
Tanto si queremos crear un nuevo servicio (como poner un conserje) como si queremos suprimir uno existente (como eliminar la calefacción central), la decisión no se toma por mayoría simple.
El Problema:
Modificar servicios de interés general (portería, calefacción, vigilancia) tiene implicaciones económicas serias y afecta a la totalidad del edificio.
La Solución Legal (La Regla de los 3/5):
Para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, la ley exige una mayoría reforzada:
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Se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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Vinculación Total: Una vez adoptado el acuerdo con este quórum, vincula a todos los propietarios, incluidos aquellos que se opusieron.
Nuestro Consejo: La experiencia en Consultores nos dice que servicios como el agua o la calefacción deben buscar siempre la individualización. Si en tu comunidad no hay contadores de agua y te niegan ponerlos (algo obligatorio por normativa municipal en muchos casos), puedes impugnar el acuerdo judicialmente o denunciar ante el Ayuntamiento para que puedas pagar solo por lo que consumes.
Conclusión
Los conflictos en la comunidad son inevitables, pero lo importante es saber que la ley está de nuestro lado. Un administrador de fincas profesional actúa como mediador y, sobre todo, como garante de que las soluciones legales se apliquen correctamente.
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