1. El Dilema de la Vivienda Turística
La llegada de los pisos turísticos ha transformado el paisaje de muchas comunidades de propietarios. Lo que para unos es una fuente de ingresos legítima, para otros es una fuente de molestias: ruido, desfile constante de maletas, problemas con las llaves, y un uso intensivo de las zonas comunes.
La pregunta que todos se hacen es: ¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir o poner límites a una vivienda turística?
La respuesta, desde la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en 2019, es un claro SÍ, pero con condiciones muy específicas.
2. La Herramienta Legal: El Acuerdo del 3/5
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su Artículo 17.12, le dio a las comunidades de propietarios la capacidad de regular o prohibir esta actividad.
Para tomar esta decisión, la comunidad no necesita la unanimidad, pero sí una mayoría especial y reforzada.
La Doble Mayoría Mágica
Para aprobar un acuerdo que limite o prohíba el uso de viviendas turísticas, se necesitan:
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3/5 partes de la totalidad de los propietarios: Esto significa el de todos los dueños de pisos del edificio (no solo de los que asisten a la reunión).
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3/5 partes de las cuotas de participación: Además, ese de propietarios debe representar al menos el de los coeficientes de participación del edificio.
En resumen: Si se cumplen esas dos mayorías, la comunidad puede incluir en sus Estatutos una cláusula que prohíba los pisos turísticos o establecer normas muy estrictas para ellos.
3. ¿Prohibición Total o Simplemente Limitación?
El acuerdo del permite a la comunidad hacer dos cosas:
A) Prohibición Total (o cambio de Estatutos)
Si la comunidad consigue esta mayoría especial, puede modificar los Estatutos (o aprobarlo como norma interna) para prohibir expresamente el uso de las viviendas como alquiler turístico. Este acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que afecte a futuros compradores.
B) Imposición de "Cuotas Especiales" (La Vía Económica)
Si no se llega a la prohibición total, la comunidad tiene otra herramienta legal: incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas que se dediquen al alquiler turístico.
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Límite de la Subida: Este incremento no puede suponer una subida de más del de la cuota ordinaria de esa vivienda.
Ejemplo Sencillo: Si la cuota mensual normal de la vivienda turística es de , la comunidad podría exigirle hasta ( + de ) para compensar el mayor uso y desgaste de zonas como el portal, el ascensor o la piscina.
4. ¿Qué Pasa si la Prohibición ya estaba en los Estatutos?
Esta es la clave de las "últimas novedades" y el punto más importante:
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Si los Estatutos de la comunidad ya prohibían el ejercicio de actividades empresariales (o específicamente el alquiler turístico) antes de que el propietario empezara a alquilar: la prohibición se aplica inmediatamente y el propietario debe cesar la actividad.
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Si la actividad turística ya se estaba realizando antes de que la comunidad aprobara la prohibición con la mayoría de : la aplicación del acuerdo puede ser más compleja y suele requerir el asesoramiento legal del administrador de fincas.
Si en su comunidad están valorando poner fin a las molestias de los pisos turísticos, es fundamental contar con el asesoramiento de un profesional (Administrador de Fincas o Abogado) para redactar el acuerdo de Junta de forma correcta y asegurar que se cumplen las mayorías exigidas por la LPH.
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