¿Qué es el Fondo de Reserva y por qué es obligatorio?
Si eres propietario, seguramente has oído hablar del Fondo de Reserva. Piensa en él como la cuenta de ahorro de emergencia de tu comunidad. Es un dinero que debe estar siempre disponible para que el edificio pueda afrontar imprevistos y obras necesarias sin tener que pedir dinero extra (la famosa "derrama") cada vez que surge un problema.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo hace obligatorio porque un edificio sin ahorros es un edificio en riesgo. Gracias a este fondo, se garantiza el mantenimiento, la conservación y, lo más importante, la seguridad de la finca.
La Cifra Clave: El Mínimo del 10%
Aquí viene el dato fundamental y la fuente de muchas confusiones:
El Fondo de Reserva debe estar dotado, como mínimo, con una cantidad que no puede ser inferior al de su último presupuesto ordinario.
Este porcentaje () se aplica al presupuesto anual que la comunidad aprueba para los gastos habituales (luz, limpieza, seguro, administración, etc.).
OJO: Este porcentaje NO es negociable. Es el mínimo legal establecido. Si tu comunidad lo tiene por debajo, el Administrador o el Presidente tienen la obligación de adoptar medidas para restablecerlo lo antes posible.
¿Un 10% es suficiente?
En muchos casos, el puede ser escaso, especialmente en edificios antiguos o con instalaciones complejas (grandes piscinas, ascensores viejos, etc.). Por eso, las comunidades pueden decidir voluntariamente, en Junta de Propietarios, incrementar el porcentaje por encima de ese mínimo legal para tener una mayor tranquilidad.
¿Para qué se puede usar este dinero?
El Fondo de Reserva no es para pagar cualquier cosa. La Ley es muy clara sobre sus dos principales finalidades:
1. Obras de Conservación y Reparación
Su uso principal es para costear obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.
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Ejemplos: La reparación urgente de una tubería general, la sustitución de un elemento estructural, o el arreglo de la cubierta tras un temporal.
2. Seguros y Mantenimiento
La comunidad puede utilizar el Fondo de Reserva para suscribir un contrato de seguro que cubra los daños en el inmueble, o para costear un contrato de mantenimiento permanente del edificio y sus instalaciones (como el ascensor).
¿Qué pasa si usamos todo el fondo? (La Reconstitución)
Imaginemos que una avería grande agota la cuenta de reserva. ¿Se acabó? ¡No!
La Ley obliga a reconstituir el Fondo de Reserva inmediatamente. Esto significa que si se utiliza la totalidad o parte del dinero, los propietarios deberán realizar las aportaciones necesarias para volver a alcanzar ese mínimo legal del del presupuesto.
Esta reconstitución se puede aprobar en la siguiente Junta de Propietarios y se suele hacer mediante una derrama o mediante un ajuste en las cuotas ordinarias.
El Dato Polémico: ¿Qué pasa con los morosos?
A veces surge la duda: si un vecino no paga su cuota, ¿debe pagar también su parte del Fondo de Reserva?
Sí, absolutamente. La jurisprudencia y la doctrina legal son claras: todos los propietarios tienen la obligación de contribuir al Fondo de Reserva en función de su cuota de participación, incluso si están exonerados de pagar otros gastos comunes (por ejemplo, si están exentos de pagar gastos de ascensor, no lo están del Fondo de Reserva).
Conclusión
El Fondo de Reserva no es un capricho, es una obligación legal y un acto de responsabilidad hacia el futuro de tu patrimonio. Asegúrate de que tu comunidad cumple con el mínimo legal. Es la mejor manera de decir ¡adiós! a las derramas inesperadas.
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